Chung cư chưa có sổ hồng nhưng vẫn có giá lên tới 85 triệu đồng/m2

Mới đây, UBND TP. Hà Nội đã liệt kê 4 dự án chung cư chưa có sổ hồng trên địa bàn quận Thanh Xuân và quận Cầu Giấy. Theo tìm hiểu của phóng viên Báo điện tử Đầu tư – Baodautu.vn, dù các dự án này vướng phải nhiều lùm xùm, tranh chấp, nhưng giá căn hộ vẫn không hề kém cạnh các chung cư mới mở bán, có pháp lý đầy đủ.

Thời điểm dự án Golden West được cấp sổ hồng vẫn là một câu hỏi còn bỏ ngỏ. Ảnh: Thanh Vũ

Trường hợp của chung cư Golden West (phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân) là một ví dụ điển hình. Vào thời điểm năm 2014, chủ đầu tư Vietradico mở bán căn hộ với giá chỉ từ 23,5 triệu đồng/m2. Thậm chí, các sàn giao dịch còn tự tin tuyên bố, mức giá này thấp hơn từ 5 – 6 triệu đồng/m2 so với các dự án khác trong khu vực.

Hiện chung cư Golden vẫn chưa có ban quản trị, dù cư dân liên tục căng băng rôn kêu gọi. Ảnh: Thanh Vũ

Tuy nhiên, sau 10 năm, giá bán hiện đã tăng lên thành 50 – 55 triệu đồng/m2. Con số này đã bị kìm hãm phần nào bởi những vướng mắc trong vấn đề pháp lý. Dù dự án bàn giao nhà từ năm 2016, nhưng đến nay, chưa có căn hộ nào tại Golden West được cấp sổ hồng. Nguyên nhân xuất phát từ việc chủ đầu tư chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án gửi về Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP. Hà Nội. 

Lý do Vietradico vẫn chưa thể nộp hồ sơ bắt nguồn từ các vi phạm về trật tự xây dựng. Theo kết luận thanh tra số 39 của Thanh tra Bộ Xây dựng vào năm 2022, phía chủ đầu tư đã cố tình xây dựng sai, điều chỉnh quy hoạch không tuân thủ pháp luật, nâng tầng cao từ 6,5 tầng thành 25 tầng. 

Dự án chưa có sổ hồng kế tiếp được UBND TP. Hà Nội điểm tên là chung cư The Legacy (phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân). Giá căn hộ tại đây đang neo quanh mức 60 – 65 triệu đồng/m2. Con số này cao gần gấp đôi mức giá 32 – 36 triệu đồng/m2 được chủ đầu tư chào bán vào năm 2020.

Khi ra mắt dự án The Legacy, chủ đầu tư đã quảng cáo rất nhiều về khu tiện ích đẳng cấp 5 sao. Tuy nhiên, các công trình này vẫn chưa được hiện thực hoá. Ảnh: Thanh Vũ

Tương tự như Golden West, dự án The Legacy chưa được cấp sổ, do chủ đầu tư là Hadisco 41 chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý để gửi tới Sở TN&MT. Không dừng lại ở đó, dự án còn chứng kiến nhiều mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân. 

Cư dân hiện vẫn chưa được sử dụng bãi đỗ xe thông minh 3 tầng mà chủ đầu tư từng quảng cáo. Ảnh: Thanh Vũ

Đỉnh điểm của vụ mâu thuẫn là vào đầu tháng 7/2023. Phía cư dân đã từ chối đóng các khoản phí vận hành và phí gửi xe, do dự án chưa hoàn thành các tiện ích được liệt kê trong quảng cáo. Cũng trong khoảng thời gian này, ban quản lý vận hành tòa nhà đã bất ngờ cắt điện chiếu sáng và nước sinh hoạt, với lý do để tăng dự trữ nước cho công tác phòng cháy, chữa cháy.

Tình trạng “chiến tranh lạnh” giữa đôi bên chỉ tạm thời lắng xuống khi lãnh đạo phường Nhân Chính chủ trì cuộc họp giải quyết các vấn đề liên quan vào cuối tháng 7/2023. Tuy nhiên, tính đến nay, các tiện ích như bãi đỗ xe thông minh, bể bơi, sân chơi… vẫn chỉ là những “lời hứa trên giấy”.

Kế tiếp trong danh sách của UBND TP. Hà Nội là khu văn phòng – dịch vụ và nhà ở Việt – Đức Complex (phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân). Tương lai của dự án này có phần tích cực hơn, khi chủ đầu tư đã nộp hồ sơ kiểm tra pháp lý phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận tới Sở TN&MT. Hiện cơ quan này đang thực hiện công tác kiểm tra, cấp sổ theo quy định.

Sau 7 năm, giá căn hộ tại dự án Việt – Đức Complex đã tăng gấp 2 – 2,5 lần. Ảnh: Thanh Vũ

Khảo sát giá căn hộ tại đây, phóng viên được biết, những căn hộ có diện tích trên 100 m2 sẽ có giá trung bình khoảng 50 triệu đồng/m2. Những căn hộ từ 100 m2 đổ xuống sẽ có mặt bằng giá cao hơn, dao động khoảng 60 triệu đồng/m2. Các con số trên cao gấp 2 – 2,5 lần so với mức giá 24,5 triệu đồng/m2 mà chủ đầu tư mở bán vào năm 2017.

Công ty cổ phần đầu tư Sông Đà – Việt Đức hiện đã đã nộp hồ sơ kiểm tra pháp lý tới Sở TN&MT. Đây là điều mà 3 dự án còn lại trong danh sách chưa làm được. Ảnh: Thanh Vũ

Việc dự án chưa có sổ hồng xuất phát từ các sai phạm của chủ đầu tư khi thực hiện dự án, bao gồm sử dụng một phần diện tích của tầng kỹ thuật vào mục đích kinh doanh; tự ý xây dựng vách ngăn và phân chia phòng bố trí như căn hộ để ở tại tầng kỹ thuật. Ngoài ra, hiện dự án này vẫn chưa được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy.

Dự án cuối cùng có trong danh sách của UBND TP. Hà Nội là D’Capitale (phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy) do Công ty TNHH Bất động sản Ngôi Sao Việt làm chủ đầu tư. Hiện cư dân tại hai tòa C2 và C5 vẫn chưa được cấp sổ hồng, do chủ đầu tư chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án gửi về Sở.

Vị trí toà C2 của dự án D’Capitale, hay còn được biết với tên gọi khác là Starcity Center. Ảnh Thanh Vũ

Vị trí toà C5 của dự án. Hiện các giao dịch tại đây đang được thực hiện dưới dạng hợp đồng mua bán. Ảnh: Thanh Vũ

Theo chia sẻ của môi giới viên, đây là hai tòa căn hộ có thời hạn 50 năm, mức giá dao động khoảng 75 – 85 triệu đồng/m2, tùy theo vị trí căn hộ. Trong khi đó, 4 tòa căn hộ sở hữu lâu dài còn lại sẽ có giá cao hơn, đa phần quanh mức 100 triệu đồng/m2. 

Trước đó, vào năm 2018, mặt bằng giá các căn hộ tại đây khoảng 60 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau các lùm xùm về việc hành lang tòa nhà quá hẹp, chỉ rộng 1,47 m và không được lắp điều hòa, nhiều người đã bán tháo căn hộ và “cắt lỗ” xuống còn khoảng 50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, các căn hộ tại đây đã nhanh chóng tăng giá trở lại, khi chủ đầu tư tìm được tiếng nói chung với cư dân và chấp nhận giải quyết, khắc phục vấn đề.

Trao đổi với phóng viên Báo điện tử Đầu tư – Baodautu.vn, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, pháp lý là yếu tố đóng vai trò then chốt trong giao dịch địa ốc. Trong cùng một dự án, những căn hộ chưa được cấp sổ hoặc chỉ có thời hạn 50 năm thường sẽ có mức giá thấp hơn những căn có sổ hồng lâu dài.

“Tuy nhiên, mức giá thấp hơn cũng đồng nghĩa với việc người mua phải đối mặt với nhiều rủi ro hơn. Các giao dịch ‘giấy tờ viết tay’ sẽ không được pháp luật công nhận. Nếu có tranh chấp về quyền sở hữu, bên mua thường bị thiệt hại vì không có các hợp đồng giao dịch với chủ đầu tư”, ông Điệp lưu ý.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cũng cho biết, các căn hộ chưa có sổ hồng thường sẽ có tính thanh khoản không cao. Giới đầu tư không ưu tiên xuống tiền cho những sản phẩm có tính pháp lý không đảm bảo, chủ đầu tư tai tiếng, dính phải nhiều lùm xùm.

“Người mua và nhà đầu tư nên ưu tiên các sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, sổ hồng trao tay, mua bán có công chứng đầy đủ để đảm bảo quyền lợi và giảm thiểu rủi ro. Với các giao dịch sơ cấp, người mua sẽ phải để ý thêm cả năng lực tài chính và sự uy tín của chủ đầu tư”, ông Điệp cho biết.

Trong một cuộc khảo sát của Batdongsan với 500 người mua nhà, có đến 59% số người cho rằng điều kiện pháp lý là yếu tố quan trọng nhất khi tìm mua dự án bất động sản. Đây cũng là tiêu chí được nhiều người lựa chọn nhất trong cuộc khảo sát. Xếp sau lần lượt là các khía cạnh về tính bền vững, không gian xanh và môi trường; cơ sở hạ tầng và mức độ kết nối; dịch vụ tiện ích…