Cú hích đến từ thị trường cấp hai

Theo Báo cáo đầu tư quý I/2025 khu vực châu Á – Thái Bình Dương (APIQ) của Savills, tâm lý nhà đầu tư trong khu vực tiếp tục duy trì sự thận trọng, phản ánh tác động từ môi trường kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động và căng thẳng địa chính trị gia tăng. Dù vậy, một số thị trường như Nhật Bản, Ấn Độ, Malaysia và Việt Nam đã ghi nhận sự cải thiện về đầu tư trong quý vừa qua.

Hiện chính sách thuế đối ứng mới của Mỹ gây ra nhiều bất ổn trên thị trường toàn cầu. Dù đã tạm dừng thực hiện trong 90 ngày, nhưng giới đầu tư vẫn lo ngại rằng, Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) sẽ tiếp tục trì hoãn kế hoạch cắt giảm lãi suất. Việc duy trì chi phí vốn cao có thể kéo dài lâu hơn dự kiến, tiếp tục gây sức ép lên quá trình phục hồi của thị trường.

Ông Simon Smith, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn khu vực châu Á – Thái Bình Dương của Savills cho rằng, chính sách thuế quan mới nhiều khả năng sẽ đẩy nhanh việc dịch chuyển chuỗi cung ứng sang các khu vực có mức thuế thấp hơn, từ đó thúc đẩy nhu cầu đối với tài sản công nghiệp và logistics tại các thị trường này. Do sự biến động địa chính trị và kinh tế đang diễn ra, các nhà đầu tư và khách thuê có thể sẽ tiếp tục thận trọng trong thời gian tới. Tác động đối với thị trường bất động sản trong khu vực sẽ trở nên rõ ràng hơn trong các quý tiếp theo, dựa trên các kết quả đàm phán và khả năng thay đổi chính sách thuế quan của Mỹ.

Với thị trường Việt Nam, đại diện Savills cho rằng, cải thiện chính sách và phát triển hạ tầng là sức bật cho đầu tư tại Việt Nam. Năm 2025 đánh dấu bước chuyển mạnh mẽ của lĩnh vực hạ tầng tại Việt Nam, với loạt dự án trọng điểm đang được đẩy nhanh tiến độ thi công và một phần dự kiến đưa vào vận hành ngay trong năm.

Nổi bật trong số này là tuyến cao tốc Bắc – Nam, tuyến cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, mở rộng đường cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây và Vành đai 3 TP.HCM. Các dự án không chỉ góp phần hoàn thiện mạng lưới giao thông liên vùng, mà còn đóng vai trò nền tảng, nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế quốc gia trong giai đoạn chuyển dịch mới.

Cùng với đó, dự án sân bay quốc tế Long Thành được kỳ vọng trở thành trung tâm hàng không của Đông Nam Á vào năm 2026, đang bám sát kế hoạch triển khai và đạt nhiều cột mốc tiến độ quan trọng.

Động lực từ hạ tầng cũng đang dịch chuyển bản đồ đầu tư bất động sản sang các thị trường cấp hai. Tại phía Nam, Long An nổi lên như một điểm sáng với hàng loạt dự án quy mô lớn như giai đoạn 1 của khu đô thị nghỉ dưỡng Eco Retreat Long An (220 ha) do Ecopark phát triển đã ra mắt vào tháng 3. Cùng thời điểm, Vingroup khởi công dự án Vinhomes Green City với tổng vốn hơn 1 tỷ USD, mở rộng không gian phát triển về phía Tây TP.HCM.

Mảng bất động sản công nghiệp, hậu cần, logistics cũng khởi sắc khi đồng loạt các tỉnh thành phố liên tiếp ghi tên.

Theo dữ liệu của Cushman & Wakefield Việt Nam, ở mảng bất động sản khu công nghiệp miền Bắc, khoảng 7.000 ha đất công nghiệp sẽ gia nhập thị trường từ năm 2025 đến năm 2027. Trong 3 tháng đầu năm 2025, tại miền Bắc đã khởi công 2 dự án khu công nghiệp (KCN), nổi bật là KCN VSIP Thái Bình (quy mô là 333,4 ha) và KCN Sông Công giai đoạn II (296,24 ha).

Với việc sáp nhập tỉnh sẽ tối ưu hóa nguồn lực, tăng cường quản lý và phát triển kinh tế vùng, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án khu công nghiệp tại miền Bắc. Bên cạnh đó, Chính phủ yêu cầu quy hoạch mở rộng ngay sân bay Gia Bình thành cảng hàng không quốc tế cấp 4E. Dự án mở rộng cao tốc Bắc – Nam phía Đông đoạn Cao Bồ – Mai Sơn có chiều dài hơn 15 km đã được khởi công. Ngoài ra, các dự án mở rộng các tuyến đường hiện hữu cũng đã được Chính phủ đề xuất. Những định hướng trên của Chính phủ là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản khu công nghiệp phía Bắc thêm sôi động.

Chia sẻ về năng lực cạnh tranh của các thị trường cấp 2, đại diện Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn (CBRE Việt Nam) cho rằng, do một số địa điểm thuộc các khu công nghiệp ở thị trường cấp 2 cung cấp các chính sách ưu đãi về miễn, giảm thuế thu nhập, miễn tiền thuê đất, các công ty sản xuất ở các khu vực này có thể được hưởng những điều kiện thuận lợi hơn. Các thị trường cấp 2 bắt đầu thu hút những nhà sản xuất lớn cũng như các nhà vận hành nhà xưởng xây sẵn thành lập nhà máy của họ. Trong vòng 3 năm qua, các giao dịch quy mô lớn với quy mô từ 10 ha trở lên tại các tỉnh phía bắc như Bắc Giang, Thái Bình, Quảng Ninh, chủ yếu trong lĩnh vực công nghiệp điện tử, ô tô.

Về lợi thế cạnh tranh của thị trường cấp 2, các khu vực này đang được chào thuê với mức giá cạnh tranh hơn so với thị trường cấp 1, trong khi quỹ đất sẵn có mang đến cho khách thuê nhiều lựa chọn hơn.

Nhiều tập đoàn công nghệ lớn đang có kế hoạch cụ thể để chuyển dây chuyền sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam như Apple, Qisda, Pegatron… JPMorgan ước tính Apple sẽ chuyển 65% AirPod, 20% iPad, 20% Apple Watch và 5% tỷ lệ sản xuất MacBook sang Việt Nam cuối năm 2025. Một số nhà sản xuất điện tử lớn cũng đang có kế hoạch chuyển tới Việt Nam trong những năm tới như Dell, Google, Microsoft và Lenovo…