Bất động sản công nghiệp bứt tốc nhờ các động lực tăng trưởng bền vững

Bà Nguyễn Thị Vĩnh Hà, Trưởng Dịch vụ tư vấn doanh nghiệp, Phó tổng giám đốc Grant Thornton Việt Nam

Từ cột mốc năm 1986, với chỉ khoảng 335 ha đất công nghiệp trên toàn quốc, đến quý III/2025, tổng quỹ đất khu công nghiệp (KCN) đã đạt 60.129 ha, tăng gấp 179 lần chỉ sau chưa đầy 4 thập kỷ.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), từ nay đến năm 2030, nguồn cung đất công nghiệp dự kiến mở rộng thêm 108.326 ha, nâng tổng diện tích lên 168.355 ha tương đương mức tăng trưởng kép 23-25%/năm. Về cầu, tỷ lệ hấp thụ và lấp đầy toàn thị trường giai đoạn 2022-2024 trung bình đạt gần 80%. Trong 9 tháng đầu năm 2025, dù tỷ lệ lấp đầy điều chỉnh nhẹ xuống 72%, mức hấp thụ ròng vẫn đạt 7.186 ha, cho thấy nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ.

Theo nhận định của Grant Thornton, năm 2025 được xem là điểm khởi đầu của chu kỳ tăng trưởng mới (2025-2030) cho bất động sản công nghiệp, với các động lực chính gồm: Làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu; chủ trương đẩy mạnh đầu tư hạ tầng (cao tốc, cảng biển, logistics, lưới điện); nhu cầu mở rộng sản xuất từ các ngành công nghiệp chủ lực.

Bất chấp bối cảnh địa chính trị phức tạp và điều chỉnh thuế quan từ Hoa Kỳ trong nửa đầu năm, Việt Nam vẫn duy trì vị thế điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI.

Trong 9 tháng đầu năm 2025, tổng vốn FDI đăng ký (bao gồm dự án mới, tăng vốn, góp vốn – mua cổ phần) ước đạt 28,54 tỷ USD, tăng 15,2% so với cùng kỳ; vốn FDI thực hiện đạt 18,8 tỷ USD, tăng 8,5% – mức cao nhất trong 9 tháng kể từ 2020. Cơ cấu giải ngân tiếp tục tập trung vào các lĩnh vực sản xuất chủ chốt: Ngành chế biến – chế tạo chiếm khoảng 82,8% tổng vốn giải ngân (gần 15,56 tỷ USD);

Bất động sản đứng thứ hai với khoảng 7,3% (gần 37 tỷ USD). Điều này cho thấy dòng vốn đang “đi thẳng” vào sản xuất, kéo theo nhu cầu lớn cho không gian công nghiệp hỗ trợ. Thị trường bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam đang ghi nhận nhiều thay đổi về cơ cấu sản phẩm và hình thức đầu tư.

Từ mô hình truyền thống là thuê đất để tự xây nhà máy, kể từ sau năm 2018, thị trường đã xuất hiện loạt sản phẩm mới như đất công nghiệp (landbank), nhà xưởng xây sẵn (RBF), nhà kho xây sẵn (RBW), kho hỗn hợp, mô hình xây theo yêu cầu (BTS) và kho lạnh – đáp ứng nhu cầu ngày càng chuyên biệt từ các doanh nghiệp sản xuất và logistics.

Song hành với sự phát triển này, hoạt động M&A và huy động vốn cổ phần trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp cũng đang diễn ra sôi động. Theo số liệu tổng hợp của Grant Thornton, riêng trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường ghi nhận 24 thương vụ M&A và huy động vốn cổ phần (bao gồm cả thương vụ đã hoàn tất và đang công bố) liên quan đến BĐS, với tổng giá trị công bố khoảng 1,8 tỷ USD. Trong đó, bất động sản công nghiệp chiếm tới 55%, tương đương 1 tỷ USD. Đáng chú ý, mức này cao hơn nhiều so với toàn năm 2024, vốn chỉ ghi nhận 7 thương vụ bất động sản khu công nghiệp, tổng giá trị công bố khoảng 90 triệu USD, trong 28 thương vụ BĐS của cả năm.

Giai đoạn 2024-2025 chứng kiến sự tham gia tích cực của các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) nước ngoài, các nhà phát triển bất động sản công nghiệp nội địa và các tập đoàn đa ngành. Hình thức đầu tư ngày càng đa dạng, từ huy động vốn cổ phần, mua – bán cổ phần công ty dự án, chuyển nhượng tài sản/dự án, đến mô hình acquire & expand (mua lại diện tích KCN có tài sản hiện hữu, sau đó mở rộng thêm giai đoạn mới).

Chiến lược thu thập & mở rộng (acquire & expand) đang trở thành xu hướng nổi bật, giúp nhà đầu tư rút ngắn thời gian triển khai, tận dụng hạ tầng sẵn có, tối ưu vốn đầu tư và nhanh chóng đưa tài sản vào vận hành.

Một số thương vụ đáng chú ý gồm: Mapletree Logistics Trust (MLT) hoàn tất mua lại hai tài sản logistics gồm Mapletree Logistics Park Phase 3 tại VSIP II (Bình Dương) và Hung Yen Logistics Park I tại KCN Yên Mỹ (Hưng Yên) vào giữa năm 2024, với tổng diện tích gần 122.000 m2, giá trị giao dịch khoảng 53 triệu USD. Giao dịch này giúp MLT mở rộng danh mục tài sản có dòng tiền ổn định tại hai vùng công nghiệp trọng điểm Bắc – Nam.

Daiwa House Logistics Trust (Nhật Bản) lần đầu tiên hiện diện tại Việt Nam vào tháng 7/2024, thông qua việc mua lại dự án D Project Tan Duc 2 tại Long An với giá trị 26,5 triệu USD.

Đầu năm 2025, Nhà Rồng Investment và Nova Rivergate hoàn tất giao dịch mua lại 51% cổ phần tại Amata Service City Long Thanh 1 và 2 từ Amata Việt Nam (Thái Lan), với tổng giá trị 46,5 triệu USD. Hai pháp nhân này phát triển đô thị – dịch vụ vệ tinh gắn với KCN Amata Long Thành (Đồng Nai). Gần đây nhất, trong năm 2025, Sembcorp Development (Singapore) đã mua lại một kho hiện hữu tại KCN Đình Vũ (Hải Phòng) có sẵn khoảng 10.000 m2 nhà kho, đồng thời công bố kế hoạch phát triển thêm 5 kho mới ngay trên cùng khu đất, hình thành tổ hợp Sembcorp Logistics Park – Đình Vũ. Đây là thương vụ “acquire & expand” điển hình, cho phép nhà đầu tư tiếp cận nhanh thị trường đồng thời tối ưu thời gian và hiệu suất khai thác.

Bên cạnh các thương vụ M&A, hoạt động tăng vốn cổ phần cũng được các doanh nghiệp nội địa đẩy mạnh nhằm gia tăng nguồn lực phát triển dự án mới.

M&A bất động sản công nghiệp sẽ duy trì sức nóng trong 12-24 tháng tới.

Nhìn về 12-24 tháng tới, Grant Thornton nhận định rằng, thị trường M&A bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục sôi động, nhờ hội tụ nhiều động lực mang tính nền tảng.

Thứ nhất, dòng vốn FDI vào lĩnh vực sản xuất vẫn duy trì ở mức cao, trong khi làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu chưa có dấu hiệu chững lại. Đây là lực đẩy trực tiếp cho nhu cầu đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và các cơ sở logistics hỗ trợ.

Thứ hai, chủ trương đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng quốc gia – bao gồm cao tốc liên vùng, cảng biển nước sâu, mạng lưới logistics và hệ thống truyền tải điện đang tạo nền móng vững chắc cho sự phát triển của các KCN thế hệ mới.

Thứ ba, xu hướng đầu tư theo mô hình phát triển hoặc đầu tư dựa trên nền tảng có sẵn, không phải xây dựng từ đầu (brownfield) hoặc “acquire & expand” ngày càng được các nhà đầu tư ngoại ưa chuộng. Việc mua lại tài sản hiện hữu và phát triển thêm các giai đoạn mới giúp rút ngắn thời gian triển khai, tối ưu chi phí đầu tư và nhanh chóng đưa dự án vào vận hành.

Cuối cùng, dòng vốn từ các tổ chức tài chính như REITs, quỹ hạ tầng và quỹ tín thác logistics ngày càng ưu tiên các tài sản công nghiệp có tiêu chuẩn ESG rõ ràng – đặc biệt là những sản phẩm như nhà xưởng và nhà kho xây sẵn “xanh”, kho lạnh, hoặc các dự án sẵn sàng chuyển đổi thành trung tâm dữ liệu.