Giải phóng nguồn lực đất đai, tạo cú hích lớn cho thị trường bất động sản

Sẽ có ít nhất 343 dự án nhà ở thương mại của hơn 300 doanh nghiệp, với tổng diện tích đất lên đến 1.913 ha tại TP.HCM có cơ hội thoát “án treo” hơn 10 năm khi Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 75/2025/NĐ-CP, quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất có hiệu lực từ đầu tháng 4 năm nay.

Như vậy, với chính sách mới, sau khi doanh nghiệp hoàn tất thủ tục đăng ký bước đầu với Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, các cơ quan chức năng sẽ lập danh mục dự án, trình HĐND Thành phố thông qua.

Đây là bước điều chỉnh quan trọng, nhằm khai thông những ách tắc kéo dài suốt 10 năm qua. Theo đó, doanh nghiệp bất động sản sẽ không phải tham gia đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Thay vào đó, họ có thể trực tiếp thỏa thuận để nhận chuyển nhượng đất theo đúng cơ chế “thuận mua vừa bán”. Kết quả là doanh nghiệp có đất làm dự án, người dân được đền bù thỏa đáng, Nhà nước không phải thu hồi đất, mà vẫn thu được thuế phí, còn thị trường bất động sản sẽ có thêm nguồn cung sau nhiều năm bị tắc nghẽn. 

Quan trọng hơn, quy định mới còn giúp giảm bớt tình trạng lãng phí quỹ đất trong bối cảnh rất nhiều khu đất có giá trị từng bị bỏ hoang cả chục năm qua.

Thực tế, việc được chấp thuận chủ trương đầu tư là một trong các bước đi đầu tiên trong hành trình chuẩn bị hồ sơ pháp lý cho guồng quay của một dự án bất động sản. Nếu doanh nghiệp không vượt qua được bước này, thì không thể thực hiện các bước tiếp theo, đồng nghĩa dự án sẽ bị treo, dù nhà đầu tư đã chi khoản vốn không hề nhỏ. Đây cũng là một trong các nguyên nhân khiến thị trường TP.HCM vắng bóng dự án nhà ở mới.

Trở lại thời điểm những năm trước, khi chưa có chính sách mới, muốn thực hiện dự án, doanh nghiệp phải bỏ tiền mua đất từ người dân, sau đó phải làm thủ tục giao đất hoặc thuê đất từ chính quyền. Quá trình này kéo theo nhiều bước thủ tục như xin chủ trương đầu tư, đấu thầu hoặc đấu giá quyền sử dụng đất, dẫn đến thời gian chuẩn bị dự án bị kéo dài đáng kể. Song ngay cả khi doanh nghiệp đã thực hiện đẩy đủ các bước trên, nếu dự án không “dính” một mét vuông đất ở nào, thì sẽ rơi vào bế tắc.

Kể từ năm 2014, khi Luật Nhà ở quy định phải có 100% đất ở mới được làm dự án, nhiều dự án bất động sản ở TP.HCM đã ngay lập tức bị ách tắc, bởi tỷ lệ dự án thực hiện trên 100% đất ở chỉ chiếm 1%; các dự án phát triển trên đất hỗn hợp chiếm tỷ lệ lớn nhất, khoảng 94%.

“Cơ chế thí điểm mới đã làm đầy khoảng trống pháp luật về đất đai, bổ sung đầy đủ các phương thức tiếp cận, sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại mà Luật Đất đai 2024 chưa quy định”. Đó là nhận định của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) sau nhiều năm kiên trì cùng cơ quan chức năng nghiên cứu, đề xuất chính sách thí điểm này. Như vậy, với 343 dự án được khai thông, thị trường nhà ở TP.HCM sẽ chứng kiến ít nhất 216.000 căn nhà mới xuất hiện trong 3 – 10 năm tới. Với giả định vốn đầu tư bình quân 1.000 tỷ đồng/ha, thì tổng giá trị đầu tư lên đến cả triệu tỷ đồng sẽ tác động lan tỏa đến hơn 35 ngành kinh tế khác.

Suy rộng ra, trên cả nước có thể sẽ có khoảng 900 dự án nhà ở thương mại đăng ký thực hiện “dự án thí điểm” với quy mô sử dụng đất vào khoảng 5.000 ha, thị trường bất động sản sẽ có thêm khoảng 650.000 căn hộ trong 3 – 10 năm tới. Khi đó, tác động lan tỏa sẽ lớn hơn gấp 3 lần quy mô các dự án tại TP.HCM và có thể thu hút lượng vốn đầu tư khoảng 5 triệu tỷ đồng.

Cũng cần nói thêm, không phải mọi dự án đều có thể thực hiện được theo cơ chế thí điểm nêu trên. Lý do là theo quy định, tổng diện tích đất ở trong các dự án thí điểm không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch theo quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 – 2030, nên doanh nghiệp phải làm hồ sơ đăng ký thực hiện và danh sách khu đất được thí điểm phải do HĐND cấp tỉnh phê duyệt. Vấn đề là cần có cơ chế giám sát để tránh tình trạng trục lợi chính sách thông qua việc “chạy” dự án, hoặc dưới dạng xin – cho. Các thủ tục đăng ký và xét duyệt cũng cần bảo đảm tính công khai, minh bạch, có xét đến thứ tự ưu tiên.

Chính sách mở rộng loại đất làm nhà ở thương mại là hướng đi đúng đắn, giúp khai thông hàng trăm dự án bất động sản, tạo điều kiện phát triển thị trường nhà ở. Nếu thực hiện tốt, đây sẽ là cú hích lớn cho thị trường bất động sản, góp phần ổn định giá nhà, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.