Khó chốt thương vụ M&A bất động sản, vì bên bán “hét” giá cao

Bên bán “hét” giá, bên mua… bỏ chạy

Mới đây, Công ty TNHH MTV Hàm Rồng chào bán Dự án Khu phức hợp căn hộ thương mại Sài Gòn – Thuận An (Sai Gon – Thuan An Central) tại phường Lái Thiêu (TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương). Dự án có diện tích 9.809 m2, được quy hoạch xây dựng 1.244 căn hộ, với 40 tầng nổi, 3 tầng hầm; đang xin giấy phép xây dựng, chưa đóng tiền sử dụng đất. Giá bán được chủ đầu tư đưa ra là 900 tỷ đồng.

Khá nhiều doanh nghiệp lớn như Tập đoàn Hà Đô, Phú Đông Group, MIK Group, Khải Hoàn Land… quan tâm tìm hiểu Dự án Sai Gon – Thuan An Central, nhưng sau khi nghe mức giá, thì đều… “bỏ chạy”, bởi các quỹ đất tương tự tại khu vực này chỉ có giá khoảng 300 tỷ đồng.

Tại TP.HCM, Dự án Charmington Dragonic, sở hữu vị trí mặt đường Tản Đà – Võ Văn Kiệt (quận 6) đang được Công ty TTC Land chào bán. Dự án có diện tích 5.077 m2, gồm 461 căn hộ chung cư, cao 35 tầng, đang thực hiện thủ tục pháp lý, chưa đóng tiền sử dụng đất. Cũng có không ít nhà đầu tư liên hệ thương thảo để M&A, song mức giá 1.200 tỷ đồng mà chủ đầu tư đưa ra khiến họ phải “quay xe”, vì quá cao. 

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó tổng giám đốc kinh doanh Công ty Bất động sản Hà Đô TP.HCM cho biết, thị trường M&A bất động sản đang khá sôi động. Điều đặc biệt của năm nay là bên bán nhiều, bên mua cũng rất lớn. Hầu hết dự án được chào bán đều có quỹ đất đẹp, vị trí tốt, pháp lý thuận lợi.

Khác với những năm trước, năm nay, doanh nghiệp không còn e ngại về việc dự án khó hoàn thiện pháp lý, bởi Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đã tạo điều kiện rất thuận lợi cho vấn đề này.

Tuy nhiên, số lượng thương vụ M&A thành công chưa nhiều, chủ yếu do bên bán “hét giá” cao. “Trong tháng 4 năm nay, chúng tôi đã tìm hiểu hơn 10 dự án, nhưng không mua được quỹ đất nào, bởi mức giá mà các chủ đầu tư đưa ra quá cao. Nếu mua về, cộng tiền sử dụng đất, tiền xây dựng…, giá thành vượt xa giá giao dịch trên thị trường, thì sẽ không thể bán được hàng”, ông Nguyễn Anh Tuấn chia sẻ.

“Ẩn số” tiền sử dụng đất đè nặng tâm lý doanh nghiệp

Theo các doanh nghiệp đang có nhu cầu mua quỹ đất, thị trường bất động sản đang diễn biến thuận lợi, bên bán có tâm lý cộng tiền lãi đã vay ngân hàng để đầu tư quỹ đất trong nhiều năm… là những lý do chủ yếu khiến dự án bị đẩy lên mức giá cao.

Đơn cử, với mức giá mà chủ đầu tư Dự án Sai Gon – Thuan An Central đang chào bán, cộng với tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và các chi phí khác, chủ đầu tư mới phải bán căn hộ với giá 85 triệu đồng/m2, thì mới có lợi nhuận. Trong khi đó, giá nhà tại khu vực này đang giao dịch ở quanh mức 45 triệu đồng/m2.

Thêm vào đó, tiền sử dụng đất cũng là “ẩn số” đè nặng lên tâm lý doanh nghiệp. Ông Trường Sa, Giám đốc pháp lý của MIK Group tại TP.HCM cho hay, hiện nay, tiền mua quỹ đất dự án và tiền sử dụng đất phải đóng gần như ngang nhau. Doanh nghiệp lại không thể dự đoán được chính quyền địa phương sẽ thẩm định và áp mức tiền sử dụng đất là bao nhiêu để tính toán phương án phát triển dự án.

Thực tế, tại TP. Dĩ An (Bình Dương), trên cùng một tuyến đường, 2 dự án chung cư chỉ cách nhau 700 m, được cấp phép và xác định tiền sử dụng đất cùng thời điểm, nhưng một dự án được phê duyệt mức giá để đóng tiền sử dụng đất là 20,5 triệu đồng/m2, còn một dự án lại được phê duyệt là 42 triệu đồng/m2.

“Nếu hai dự án gần nhau, có loại hình sản phẩm như nhau, nhưng tiền sử dụng đất phải đóng lại khác nhau sẽ khiến doanh nghiệp bị áp mức giá cao, rất khó bán hàng”, ông Trường Sa nói.

Từ thực tế của doanh nghiệp, ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Tập đoàn Bất động sản Trần Anh chia sẻ, giai đoạn trước, doanh nghiệp tìm mua quỹ đất thường không quan tâm nhiều tới tiền sử dụng đất phải đóng, bởi khi đó, việc thẩm định giá khá ổn định và phù hợp với thị trường. Tuy nhiên, giờ đây, khi muốn M&A dự án, một trong những vấn đề được doanh nghiệp quan tâm hàng đầu chính là tiền sử dụng đất.

“Trước đây, mối lo lớn nhất khi M&A quỹ đất là vấn đề pháp lý, nhưng hiện nay, mối lo lớn nhất là tiền sử dụng đất sẽ phải đóng bao nhiêu. Trường hợp tiền sử dụng đất cao quá, thì giá bán nhà bị đẩy lên. Nếu giá bán cao hơn giá đang giao dịch trên thị trường, thì doanh nghiệp sẽ không bán được hàng”, ông Vinh phân tích.