Một số góp ý nhằm tháo gỡ vướng mắc do quy định pháp luật về đất đai, khoáng sản

1.            Về giao đất, cho thuê đất trong dự án đầu tư gồm nhiều loại đất hoặc đất hỗn hợp 

Khoản 1 Điều 92 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định: “Đất xây dựng khu chung cư bao gồm đất ở để xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là nhà chung cư), xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp cho đời sống của người dân trong khu chung cư và đất để xây dựng các công trình phục vụ cộng đồng theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.”.

Quy định hiện hành mới chỉ hướng dẫn trường hợp một tòa nhà vừa có nhà ở, văn phòng, thương mại, dịch vụ mà chưa quy định về dự án ô đất hỗn hợp có nhiều loại công trình. Thực tế một số tỉnh, thành phố lại xác định toàn bộ diện tích đất của dự án là đất ở và nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất ở đối với toàn bộ khu đất dự án là chưa phù hợp.

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với từng diện tích phù hợp với Nghị quyết 68-NQ/TW, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, để mở rộng đầu tư kinh doanh. Để các địa phương áp dụng được thuận lợi thì cần bổ sung thêm quy định rõ ràng như phần kiến nghị dưới đây.

Vì vậy, đề xuất sửa đổi, bổ sung một số quy định liên quan như sau:

(1)    Sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 và Khoản 2 Điều 143 Luật Đất đai:

c) Trường hợp chung cư kết hợp với văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ, hoặc trong ô đất hỗn hợp có xây dựng riêng tòa nhà chung cư, tòa nhà văn phòng, tòa nhà thương mại, dịch vụ nếu chủ đầu tư có nhu cầu thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng tòa nhà chung cư, tòa nhà văn phòng, tòa nhà thương mại, dịch vụ thuộc sở hữu của chủ đầu tư bao gồm phần tầng hầm của từng chức năng chung cư, văn phòng, thương mại, dịch vụ nêu trên.”

2. Đất giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh bao gồm nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng khác nhau thì được giao đất, cho thuê đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính, hưởng chế độ ưu đãi tương ứng với từng phần diện tích, được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ đầu tư đối với toàn bộ diện tích đất đó, trong đó thể hiện rõ vị trí, diện tích đất của từng mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 9 của Luật này. Trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất theo từng mục đích sử dụng, phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt. Chủ đầu tư được giao đất, cho thuê đất đối với từng phần diện tích đất trong dự án sản xuất, kinh doanh khi có đủ điều kiện theo quy định tương ứng đối với từng phần diện tích.

(2)    Bổ sung Khoản 1a vào sau Khoản 1 Điều 92 Nghị định 102/2024/NĐ-CP như sau: 

“1a. Đối với ô đất hỗn hợp nhà ở kết hợp với văn phòng, thương mại, dịch vụ, tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính tương ứng với từng loại đất theo tỷ lệ trong quy hoạch đã được phê duyệt:

a) Đối với diện tích xây dựng nhà chung cư hoặc nhà chung cư có mục đích hỗn hợp và các công trình làm sân, sân vườn, cảnh quan để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư, nhà đầu tư được nhà nước giao đất ở và phải nộp tiền sử dụng đất ở.

b) Đối với diện tích đất xây dựng văn phòng cho thuê, công trình thương mại, dịch vụ và các công trình làm sân, sân vườn, cảnh quan và công trình hạ tầng khác để phục vụ cho văn phòng, công trình thương mại, dịch vụ, nhà đầu tư được nhà nước cho thuê đất và nộp tiền thuê đất thương mại dịch vụ”.

2.     Về việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản

Điểm h Khoản 1 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản.”

Thông thường các dự án bất động sản gồm chủ yếu là đất ở hoặc đất có chức năng hỗn hợp, rất khó khăn để tách thành các phần riêng biệt và độc lập để đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại điểm h Khoản 1 Điều 40 của Luật Đất đai.

Để có cơ sở thực hiện, cần bổ sung điều khoản hướng dẫn thủ tục cụ thể để chuyển nhượng một phần dự án trong trường hợp dự án có khu đất hỗn hợp gồm nhiều chức năng như: chung cư, văn phòng, thương mại, dịch vụ.

Vì vậy, đề xuất bổ sung vào điểm h Khoản 1 Điều 40 nội dung như sau:

“Trường hợp dự án được giao đất, cho thuê đất là ô đất hỗn hợp có xây dựng tòa nhà chung cư, tòa nhà văn phòng, thương mại, dịch vụ, nếu chủ đầu tư có đề nghị chuyển nhượng một phần dự án thì cơ quan có thẩm quyền được quyền điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án, tách riêng từng chức năng chung cư, văn phòng, thương mại, dịch vụ để chủ đầu tư làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định tại Điểm này.”

3.     Về chi phí san lấp, lấn biển

Theo Khoản 3 Điều 8 Luật Đất đai 2024, hoạt động lấn biển được Nhà nước khuyến khích. Điều 75 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi phí lấn biển đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được phép đưa vào ước tính tổng chi phí phát triển của dự án nếu xác định giá đất theo phương pháp thặng dư.

Pháp luật hiện hành chưa có quy định chi phí lấn biển được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Do đó, Nhà đầu tư vừa phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vừa phải đầu tư chi phí san lấp biển để được sử dụng đất. Trong khi tiền bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng đã ứng trước thì được trừ vào tiền thuê đất; còn chi phí nhà đầu tư đã ứng trước để lấn biển hình thành nên diện tích đất mới thì lại không được trừ vào tiền thuê đất. Như vậy là không công bằng và không đảm bảo được nguyên tắc khuyến khích hoạt động lấn biển theo Khoản 3 Điều 8 Luật Đất đai.

Vì vậy, đề xuất bổ sung vào Điều 75 Nghị định 102/2024/NĐ-CP: “Chi phí lấn biển đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; số tiền còn lại (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án”.

4.     Về thực hiện dự án đầu tư tại khu vực dự trữ khoáng sản quốc gia

Khoản 1 Điều 33 Luật Địa chất và Khoáng sản quy định về các dự án được thực hiện tại khu vực dự trữ khoáng sản quốc gia, cụ thể như: dự án đầu tư thuộc thẩm quyền quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội; dự án xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng được Thủ tướng Chính phủ cho phép thực hiện…

Một số dự án đầu tư trong khu vực dữ trữ khoáng sản quốc gia đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư và đã đi vào vận hành trước ngày 01/07/2025. Nếu áp dụng theo một số quy định mới của Luật Địa chất và Khoáng sản thì sẽ không phù hợp với nguyên tắc “bảo đảm đầu tư kinh doanh trong trường hợp thay đổi pháp luật” nêu tại Điều 13 Luật Đầu tư.

Vì vậy, đề xuất bổ sung Khoản 13 vào Điều 111 Luật Địa chất và Khoáng sản tương tự như quy định tại Điều 13 (Điều khoản chuyển tiếp) của Nghị định 51/2021/NĐ-CP về quản lý khoáng sản tại các khu vực dự trữ khoáng sản quốc gia:

13. Các dự án, cơ sở hoạt động sản xuất, kinh doanh dịch vụ đang hoạt động tại khu vực dự trữ khoáng sản quốc gia trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục được thực hiện, hoạt động đến hết thời hạn hoạt động của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Trường hợp gia hạn thời gian hoạt động của dự án thì thực hiện theo quy định tại Luật này.