Nghịch lý giá thuê nhà ở xã hội cao như nhà ở thương mại

Mức giá cho thuê nhà ở xã hội mà một số địa phương áp dụng đang cao ngang với nhà ở thương mại

“Điểm mặt” giá cho thuê tại một số địa phương

Theo Quyết định 68/2024/QĐ-UBND của UBND tỉnh Đồng Nai, ban hành quy định khung giá thuê nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân và khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, thì giá thuê nhà ở xã hội chung cư có số tầng từ 7 tầng trở xuống, tối thiểu là 25.000 đồng và tối đa là 90.000 đồng/m2/tháng. Với dự án 15 tầng trở xuống, mức cho thuê tối thiểu là 30.000 đồng và tối đa là 100.000 đồng/m2/tháng. Chung cư trên 15 tầng giá thuê tối thiểu là 35.000 đồng và tối đa là 110.000 đồng/m2/tháng… Như vậy, một căn hộ 70 m2, giá thuê cao nhất có thể lên tới gần 8 triệu đồng/tháng.

Tại Bình Dương, giá cho thuê với nhà 1 tầng tối thiểu 36.000 đồng, tối đa là 92.900 đồng/m2/tháng. Với nhà 2 tầng giá tối thiểu là 55.100 đồng, tối đa 142.400 đồng/m2/tháng. Với chung cư từ 5 tầng trở xuống, giá tối thiểu 52.600 đồng và tối đa là 135.800 đồng/m2/tháng. Như vậy, một  căn hộ 50 m2, giá thuê tối thiểu là 2,63 triệu đồng/tháng chưa bao gồm VAT và phí quản lý vận hành; tối đa là 6,79 triệu đồng/tháng chưa bao gồm VAT và phí quản lý vận hành.

Phát triển nhà ở xã hội nên tập trung vào các mô hình căn hộ nhỏ, quy mô dưới 24 tầng để giảm chi phí xây dựng và vận hành, từ đó giảm giá thuê.

Cao nhất là những dự án có chiều cao từ 30 tầng trở xuống, giá tối thiểu 95.500 đồng và tối đa là 246.800 đồng/m2/tháng. Theo mức giá này thì căn hộ 50 m2 giá thuê tối thiểu sẽ là 4,645 triệu đồng/tháng, chưa bao gồm VAT và phí quản lý vận hành; giá tối đa sẽ là 12,34 triệu đồng/tháng, chưa bao gồm VAT và phí quản lý vận hành. Được biết, phí vận hành chung cư nhà ở xã hội hiện khoảng 8.000 đồng/m2/tháng.

Với nhà ở lưu trú công nhân, dự án dưới 5 tầng có giá tối thiểu là 52.600 đồng và tối đa là 135.800 đồng/m2/tháng. Với dự án 10 tầng trở xuống có giá tối thiểu là 73.000 đồng và tối đa là 188.600 đồng/m2/tháng.

Còn tại Long An, với dự án chung cư từ 5 tầng trở xuống, giá tối thiểu là 58.380 đồng và tối đa là 113.400 đồng/m2/tháng. Với dự án từ 7 tầng trở xuống, giá tối thiểu là 75.180 đồng và tối đa là 146.055 đồng/m2/tháng. Với dự án từ 30 tầng trở xuống, có giá tối thiểu là 105.945 đồng và tối đa là 184.170 đồng/m2/tháng.

Với TP.HCM, Quyết định 80/2024/QĐ-UBND về khung giá thuê nhà ở xã hội thuê trên địa bàn Thành phố nêu rõ, khung giá thuê nhà ở xã hội từ 96.000 đồng đến 235.000 đồng/m2/tháng, tương đương 4,5-11,5 triệu đồng/tháng cho căn hộ 50 m2. Còn nhà lưu trú công nhân tại các khu công nghiệp có giá thuê 2 – 10 triệu đồng/tháng.

Giá thuê ngang với nhà thương mại

Khảo sát giá nhà thương mại cho thuê tại tỉnh Bình Dương, chúng tôi nhận thấy giá thuê nhiều dự án thương mại không đắt hơn nhà ở xã hội. Đơn cử, dự án chung cư Him Lam Phú Đông, giá cho thuê căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 68 m2 là 9 triệu đồng/tháng với đầy đủ tiện nghi. Tại dự án Phú Đông Sky Garden (đường Bình An, TP. Dĩ An), là dự án chung cư cao cấp vừa được bàn giao, giá thuê căn hộ diện tích 86 m2 chưa có nội thất là 8 triệu đồng/tháng và có nội thất là 9,5 triệu đồng/tháng.

Tại dự án chung cư Bcons Suối Tiên (TP. Dĩ An) có giá thuê là 8 triệu đồng/tháng cho căn 51 m2. Hay như dự án Bcons Sala có giá 4,5 triệu đồng cho căn hộ 45 m2 và 7 triệu đồng cho căn hộ 51 m2.

Nghiên cứu từ hai chuyên trang nhà đất là Batdongsan và Nhà Tốt chỉ ra, giá thuê căn hộ trung bình tại Bình Dương dao động 4,5-8 triệu đồng/tháng, căn hộ cao cấp 10-18 triệu đồng/tháng. Phòng trọ bình dân dao động 1,5-4 triệu đồng/tháng, nhà riêng lẻ 6-15 triệu đồng/tháng.

Chúng tôi cũng khảo sát tại TP.HCM và nhận thấy, giá cho thuê khu vực TP. Thủ Đức như dự án Him Lam Phú An là 9 triệu đồng/tháng cho căn diện tích 68 m2. Các dự án cao cấp có mức cho thuê từ 10 tới 18 triệu đồng/căn.

Ông Lê Hoàng Anh, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần bất động sản Westland cho rằng, với mức giá cho thuê nhà ở xã hội và mức giá thuê nhà ở thương mại hiện nay ngang bằng nhau, khách hàng sẽ chọn thuê nhà ở thương mại, bởi các tiện ích cũng như chất lượng luôn cao hơn nhà ở xã hội.

“Đã là người thu nhập thấp, phải đi thuê nhà, thì mức thu nhập của họ mỗi tháng thường dưới 15 triệu đồng/tháng, vậy mà phải bỏ số tiền lớn để thuê nhà ở xã hội như hiện nay là bất hợp lý”, ông Lê Hoàng Anh nói.

Tương tự, ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Trần Anh Group cho rằng, nhà ở xã hội cần được định hướng rõ ràng là phục vụ cho người thu nhập thấp, giá thuê bắt buộc phải thấp hơn nhà ở thương mại.

“Vấn đề nằm ở định nghĩa mơ hồ về người thu nhập thấp, dẫn đến việc không kiểm soát được mức giá hợp lý. Khi đã là chính sách an sinh, nhà ở xã hội không thể chạy theo thị trường một cách hoàn toàn”, ông Vinh nêu quan điểm.

Ông Vinh cũng đề xuất việc phát triển nhà ở xã hội nên tập trung vào các mô hình căn hộ nhỏ, quy mô dưới 24 tầng để giảm chi phí xây dựng và vận hành. Ngoài ra, cần lựa chọn vị trí xa trung tâm nhưng kết nối giao thông công cộng thuận tiện để giảm giá đất. Đặc biệt, Nhà nước cần xem xét hỗ trợ trực tiếp chi phí thuê nhà cho người lao động.

“Theo Luật Nhà ở 2023, giá thuê nhà ở xã hội gồm kinh phí bảo trì, do chủ đầu tư thỏa thuận với người thuê dựa trên khung giá UBND cấp tỉnh quy định. Thông thường, các chủ đầu tư đều áp mức giá thuê cao do thủ tục pháp lý triển khai một dự án nhà ở xã hội kéo dài, chi phí tăng cao, nếu họ đưa ra giá thuê thấp thì gần như không có lãi. Nhưng nếu được trợ giá, hỗ trợ từ phía UBND tỉnh trong việc đẩy nhanh thời gian cấp phép, lãi suất vay thấp, doanh nghiệp sẽ đưa ra giá cho thuê phù hợp với người thuê nhà ở xã hội”, ông Vinh nhận định.