Ngoài đánh thuế, còn cách nào để giảm giá nhà đang tăng thẳng đứng?

Dự án chung cư mới thuộc phân khúc giá rẻ gần như “tuyệt chủng” tại Hà Nội. Ảnh: Thanh Vũ

Tập trung hoàn thiện bảng giá đất

Mỗi khi giá căn hộ, nhà phố, đất nền… tăng cao, lập tức, dư luận sẽ đề cập việc đánh thuế bất động sản thứ hai như một giải pháp để “hạ nhiệt” giá nhà. Trên thực tế, đây không phải lần đầu chính sách này được đề xuất. Tuy nhiên, sau nhiều lần “nâng lên, đặt xuống”, đánh thuế bất động sản thứ hai vẫn chỉ là một chủ đề được thảo luận trên mặt báo.

“Nỗ lực ổn định thị trường bất động sản cần phải dựa vào các chính sách về đất đai, đầu tư, nhà ở xã hội…, thay vì chỉ trông chờ vào việc đánh thuế”, ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Property khẳng định.

Theo ông Nga, các chi phí đất đai trong nội thành rất cao, khiến các chủ đầu tư “đau đầu” trong việc đền bù giải phóng mặt bằng, đóng thuế đất… Với sự xuất hiện của bảng giá đất hàng năm, các chi phí này sẽ tiếp tục tăng lên trong tương lai.

Từng chứng kiến nhiều chu kỳ biến động của thị trường, ông Nga thừa nhận, chưa bao giờ việc cân bằng giữa giá sản phẩm cuối và chi phí xây dựng dự án lại trở nên khó khăn như vậy. Dưới góc nhìn của một doanh nghiệp, ông Nga cho rằng, chỉ cần bảng giá đất được xây dựng hợp lý, giá nhà chắc chắn sẽ giảm.

Trước đó, Bộ Xây dựng nhận định, khi áp dụng quy định về bảng giá đất hàng năm, mặt bằng giá nhà ở có thể tăng 15 – 20%.

Tăng nguồn cung nhà ở xã hội

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty EZ Property cho biết, riêng với phân khúc chung cư, viễn cảnh các dự án thương mại hạ giá là gần như không thể. Trong báo cáo quý III/2024 của Savills, giá trung bình căn hộ chung cư mới đã chạm mức 69 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 28% theo năm.

“Tôi nghĩ, chìa khóa cho việc ‘hạ nhiệt’ giá bất động sản sẽ là các khu đô thị nhà ở xã hội tại những khu vực cửa ngõ Thủ đô. Khi các dự án này được hoàn thành, giá nhà tại Hà Nội sẽ giảm 30 – 40% so với hiện nay”, ông Toản quả quyết.

Theo ông Toản, nhiều dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội nằm quá xa trung tâm (tại huyện Hoài Đức, Quốc Oai…), hạ tầng kỹ thuật và xã hội còn sơ sài, nên dù có giá bán tương đối thấp, chỉ khoảng 10 – 14 triệu đồng/m2, nhưng mở bán hơn 20 lần vẫn chưa hết hàng.

CEO Công ty EZ Property cho rằng, Nhà nước nên chủ động sử dụng vốn ngân sách để phát triển nhà ở xã hội. Thậm chí, các cơ quan thực hiện có thể đặt mục tiêu lợi nhuận sang một bên và coi đây là khoản đầu tư công ích, thực hiện vì mục tiêu an sinh xã hội.

Singapore là một trong những quốc gia tiên phong thực hiện chính sách này. Ngay từ những năm 1960, Chính phủ quốc đảo sư tử đã thành lập Cục Phát triển xây dựng nhà để tập trung phát triển nhà ở xã hội. Hiện tỷ lệ người dân Singapore sở hữu nhà lên tới gần 90%, thuộc tốp cao nhất thế giới. Trong đó, có hơn 80% người dân đang sống trong các dự án nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, nếu không tính các dự án nhà ở xã hội, mặt bằng giá bất động sản ở Singapore đang thuộc hàng cao nhất châu Á. Đây chính là “sân chơi” của những “cá mập” địa ốc và ông trùm tài chính. Thậm chí, kể cả khi Singapore nâng thuế bất động sản thứ hai lên tới 20 – 30%, giá các dự án thương mại vẫn không ngừng tăng.

Phát triển các đô thị vệ tinh để giãn dân

Tính đến năm 2023, dân số Hà Nội khoảng 8,5 triệu người và trung bình mỗi năm có thêm khoảng 200.000 người. Đa phần người dân tập trung sinh sống tại các quận nội thành, tạo sức ép rất lớn lên kết cấu hạ tầng của Thành phố.

TS. Trần Xuân Lượng (Trường đại học Kinh tế quốc dân) cho rằng: “Trong dài hạn, chúng ta cần mở rộng phát triển các đô thị vệ tinh. Đây sẽ là bước đi rất quan trọng trong công cuộc ổn định thị trường và giảm giá bất động sản. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, việc hoàn thiện hạ tầng giao thông kết nối cũng như cơ sở hạ tầng đi kèm sẽ là một bài toán lớn đối với ngân sách nhà nước và tiêu tốn rất nhiều thời gian thực hiện”.

Còn theo ông Phạm Đức Toản, khu vực vùng ven cần được bố trí thêm tiện ích, đặc biệt là hệ thống giao thông công cộng như xe buýt, tàu điện. Đây sẽ là “con át chủ bài” giúp kết nối các huyện ngoại thành với khu vực trung tâm Hà Nội.

“Từ đó, kinh tế địa phương mới được thúc đẩy và thu hút thêm các doanh nghiệp chuyển tới. Khi Thủ đô không còn là lựa chọn duy nhất để an cư, lập nghiệp, gánh nặng về dân số và hạ tầng đô thị cũng sẽ giảm xuống, giá nhà cũng vì vậy mà dần bình ổn hơn”, ông Toản bình luận.

Theo Đồ án Quy hoạch Thủ đô thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Hà Nội sẽ có 2 thành phố trực thuộc là thành phố khoa học và đào tạo Hòa Lạc và thành phố phía Bắc, bao gồm địa giới hành chính huyện Sóc Sơn, Mê Linh và một phần huyện Đông Anh.

Ngoài ra, Hà Nội còn đề xuất nghiên cứu hình thành thêm 2 thành phố, gồm thành phố du lịch ở khu vực Sơn Tây – Ba Vì và thành phố sân bay phía Nam ở Phú Xuyên – Ứng Hòa. Nếu thực hiện thành công, đây có thể coi là một “cuộc lột xác thế kỷ” của Thủ đô và không gian sống của khoảng 8,5 triệu người dân sẽ được thay đổi hoàn toàn.

Thay đổi quan niệm về bất động sản

Từ xưa tới nay, người Việt luôn quan niệm “tấc đất, tấc vàng”. Đây là lý do khiến một căn nhà hay thửa đất không chỉ là chốn an cư, mà còn trở thành một kênh giữ tiền và đầu tư sinh lời.

Tuy nhiên, theo TS. Trần Xuân Lượng, quan niệm này đang có phần bị cực đoan hóa. Nhiều người dân khi có tiền nhàn rỗi sẽ lập tức “đổ” vào địa ốc, vô hình trung tạo ra các đợt “sóng” và khiến giá nhà đất đi lên.

Ông Trần Vũ, Giám đốc kinh doanh Công ty cổ phần Xây dựng DHCONS chỉ ra, do kiến thức tài chính và hiểu biết pháp luật của nhiều người dân còn hạn chế, nên họ dễ bị dẫn dụ, thao túng bởi các cá nhân, tổ chức, “dồn trứng vào một giỏ” mang tên bất động sản.

Thậm chí, nhiều người vô tình đầu cơ bất động sản, nhưng lại nghĩ rằng mình đang đầu tư. Đặc biệt, ở phân khúc đất nền, không ít cá nhân xuống tiền mua các lô đất vùng ven rồi hô giá “trên trời”, bất chấp những bất động sản này không hề có thêm các giá trị thặng dư.