Nguồn tiền mặt tăng 46%, hầu hết chủ đầu tư vẫn trong cảnh âm dòng tiền hoạt động

Báo cáo cập nhật kết quả kinh doanh cả năm 2024 của 30 chủ đầu tư bất động sản nhà ở niêm yết lớn nhất theo doanh thu do VIS Rating thực hiện cho thấy, trong quý IV/2024, các chủ đầu tư ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu đáng kể, lên đến 183% so với cùng kỳ năm 2023, góp phần làm tăng 8% doanh thu cho cả năm 2024.

Tuy nhiên, tổng lợi nhuận ròng vẫn giảm 7% do chi phí lãi vay cao hơn cũng như khoản lỗ hoạt động của các chủ đầu tư đang phải đối mặt với các vấn đề pháp lý, bao gồm NRC, NBB và LDG.

Ngược lại, các chủ đầu tư lớn như DXG – công ty mẹ của Hà An (BBB, ổn định), NLG và VHM, ghi nhận biên lợi nhuận cao hơn sau khi hoàn thành các dự án quan trọng của họ, chủ yếu ở phân khúc thấp tầng.

Năm 2024, tổng nợ của các chủ đầu tư đã tăng 20% so với cùng kỳ, lên 208.000 tỷ đồng, chủ yếu để tài trợ chi phí phát triển dự án (ví dụ: VHM, NLG, DXG), và bổ sung vốn lưu động hoặc tái cấu trúc nợ đến hạn (ví dụ: NVL, NBB). Sự gia tăng nợ này dẫn đến chi phí lãi vay tăng 41% so với cùng kỳ.

Đáng lưu ý, nguồn tiền mặt của ngành đã tăng 46% so với cùng kỳ trong năm 2024, đạt mức cao nhất trong năm năm qua, nhờ vào dòng tiền mạnh mẽ từ hoạt động đầu tư và tài chính. Sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi việc mở rộng khả năng tiếp cận cận vốn thông qua nguồn vốn vay ngân hàng và các hoạt động tái cấu trúc dự án như mua bán và sáp nhập, hợp đồng hợp tác kinh doanh và chuyển nhượng cổ phần.

Tuy nhiên, dòng tiền hoạt động vẫn âm đối với hầu hết các chủ đầu tư trong năm 2024, khi nhiều chủ đầu tư đã gia tăng giải ngân để đẩy nhanh phát triển dự án sau khi nhận được phê duyệt pháp lý và dự kiến ​​sẽ mở bán dự án vào năm 2025 (ví dụ: VHM, KDH, PDR). Một số chủ đầu tư khác vẫn đang vướng tình trạng chậm trả gốc, lãi trái phiếu và các vấn đề pháp lý dự án (ví dụ: NVL, NBB).

“Mặc dù có sự cải thiện trong việc ghi nhận doanh thu và nguồn tiền mặt nhưng lợi nhuận và dòng tiền hoạt động của các chủ đầu tư tiếp tục suy yếu vào năm 2024. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng, năm 2025 sẽ là một năm có hiệu quả hoạt động tốt hơn cho các chủ đầu tư. Nguồn cung nhà ở mới nhờ hoạt động phát triển dự án gia tăng từ nửa cuối năm 2024, được củng cố bởi tâm lý tích cực của người mua nhà, sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng và nâng cao hiệu quả tài chính của các chủ đầu tư vào năm 2025”, ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc, chuyên gia phân tích cao cấp, VIS Rating nhận định.