Thay thế chung cư, phân khúc đất nền “lên ngôi” tại thị trường Hà Nội

Đất nền vùng ven Hà Nội “chiếm sóng”

Trong báo cáo thị trường quý I/2025, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com tiết lộ một thông tin đáng chú ý về sự chuyển nhịp trên thị trường địa ốc. Theo đó, đất nền đang là phân khúc có mức độ quan tâm và lượng tin đăng tăng mạnh nhất.

Khi khảo sát với 516 môi giới viên, có đến 39% số người trả lời rằng loại hình này đang có sự tăng trưởng mạnh. Đây là tỷ lệ cao nhất khi so sánh với phân khúc chung cư, nhà phố, nhà riêng, biệt thự.

Biến động mức độ quan tâm của các loại hình bất động sản bán trong khoảng thời gian từ tháng 1/2024 đến tháng 3/2025. Ảnh: Batdongsan.com

Riêng tại thị trường Hà Nội, 69% số đáp viên cho biết, khách hàng đang dồn sự chú ý tới khu vực vùng ven. Tuy nhiên, không phải nơi nào ở ngoại thành cũng “lọt mắt xanh” của nhà đầu tư. Khảo sát cho thấy yếu tố cơ sở hạ tầng, kết nối thuận tiện đang là tiêu chí quan trọng nhất, quyết định tới khả năng xuống tiền của người mua. Ngoài ra, các yếu tố về mức giá và tính pháp lý cũng được khách hàng đề cao và cân nhắc kỹ.

Khi mức độ quan tâm tăng lên, mức giá cũng khó lòng “ngồi yên”. So sánh với tháng 1/2023, giá đất nền tại Hà Nội đã tăng tới 42%. Nhiều tỉnh xung quanh Thủ đô cũng chứng kiến đà tăng giá mạnh. Ví dụ, Bắc Giang tăng 80%, Hưng Yên tăng 75%, Bắc Ninh tăng 52%, Hà Nam tăng 50%… 

Bên cạnh các yếu tố thuận lợi từ kinh tế vĩ mô, thông tin sáp nhập địa phương cũng là một động lực khiến phân khúc đất nền “tăng nhiệt”. Trong bối cảnh hiện tại, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com kiến nghị nhà đầu tư cần bình tĩnh và ưu tiên lựa chọn những địa phương có tiềm lực kinh tế.

“Kinh tế địa phương là yếu tố cốt lõi trong việc đầu tư bất động sản. Khi kinh tế phát triển, người dân mới có thu nhập tốt và sẵn sàng chi tiền cho việc mua, thuê bất động sản, từ đó giúp giá trị của khoản đầu tư tăng trưởng bền vững hơn”, ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.

Ngoài ra, khi nhìn lại câu chuyện sáp nhập của tỉnh Hà Tây cũ, nhà đầu tư có thể thấy thị trường bất động sản tại khu vực này đã có sự chuyển biến mạnh mẽ. Thống kê cho biết, hiện giá nhà, đất tại đây đã tăng từ 2,6 – 15 lần so với năm 2016. Đổi lại, sự tăng trưởng “nóng” cũng dẫn tới những bất cập đi kèm khi nhiều dự án bị bỏ hoang, chậm tiến độ.

“Việc sáp nhập địa phương sẽ mở ra cơ hội cho thị trường bất động sản, bao gồm việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, kinh tế khu vực. Tuy nhiên, công cuộc này sẽ đi kèm những thách thức. Trong đó có việc nảy sinh các ‘cơn sốt’ đất không bền vững”, ông Nguyễn Quốc Anh bình luận.

Giá bán chung cư tăng vọt nhưng giá thuê “đứng yên”

Dữ liệu từ batdongsan.com cho thấy, phân khúc chung cư vẫn có mức độ quan tâm và lượng tin đăng tăng lên sau Tết Nguyên đán. Tuy nhiên, đây không còn là loại hình “chiếm sóng” chủ đạo tại thị trường Hà Nội như giai đoạn năm ngoái. 

Ngoài ra, báo cáo còn cho thấy một “nghịch lý” đang tồn tại ở phân khúc này. Theo đó, giá bán chung cư tại Hà Nội đã liên tục tăng mỗi năm. Hiện mức giá trung bình khoảng 63 triệu đồng/m2, tăng khoảng 61% so với tháng 1/2023. Tuy nhiên, trong cùng khoảng thời gian đó, giá thuê gần như không biến động, trung bình vẫn giữ quanh mức 13 triệu đồng/tháng.

Như vậy, khi xét về lợi suất cho thuê chung cư (giá thuê 12 tháng/giá bán), mức lãi thu về đang giảm dần. Từ mức 4,9% trong quý I/2023 giảm xuống còn 3,1% trong quý I/2025. 

Bên cạnh đó, khi khảo sát các môi giới viên, đa phần ý kiến cho rằng, những chung cư có thời gian di chuyển tới trung tâm Hà Nội khoảng 60 – 90 phút chỉ nên đáng giá 30 – 45 triệu đồng/m2. Với những dự án đi mất 45 – 60 phút, mức giá trong khoảng 45 – 60 triệu đồng/m2 là hợp lý. 

Tuy nhiên, hiện phần lớn nguồn cung chung cư mới đều tập trung tại các huyện ngoại thành như Gia Lâm, Đông Anh. Trong khi đó, mức giá căn hộ đều ở mức rất cao, từ 60 – 120 triệu đồng/m2. Còn với những chung cư tại khu vực nội thành, giá bán thậm chí còn cao hơn nữa, dao động từ 90 – 270 triệu đồng/m2.