Thị trường Hà Nội chưa kịp hấp thụ, chung cư mới đã ồ ạt ra hàng

Nguồn cung chung cư đã tăng lên nhưng tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp. Ảnh: Thanh Vũ

Nhiều dự án chưa bán hết hàng

Cách đây 2 năm, nhiều môi giới bất động sản còn đang trong cảnh thất nghiệp vì thị trường ảm đạm, nguồn cung khan hiếm. Không ít người đã tìm tới những công việc khác như bán ô tô, bảo hiểm hoặc về làm nội trợ. Bản thân nhiều doanh nghiệp đã phải chuyển sang kinh doanh cà phê, nội thất để giảm bớt áp lực dòng tiền.

Tuy nhiên, thời thế nay đã thay đổi. Thị trường chung cư Hà Nội – phân khúc từng bị gắn mác khan hiếm nguồn cung – nay lại ra hàng liên tục. Các môi giới viên bây giờ còn phải cân nhắc lựa chọn sản phẩm để bán, thay vì mặc định “gật đầu” như năm 2023.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư, anh Mạnh Quân (môi giới viên) cho biết, bản thân trước đây chỉ tập trung bán căn hộ tại một khu đô thị thuộc xã Bát Tràng (huyện Gia Lâm cũ). Tuy nhiên, nay anh đã có thêm mục tiêu tìm khách cho một chung cư mới tại phường Việt Hưng (quận Long Biên cũ).

Trao đổi với một số môi giới khác, phóng viên cũng nhận được những lời chia sẻ tương tự. Các dự án chung cư mới đều thuộc phân khúc cao cấp với giá từ 80 triệu đồng/m2 trở lên. Nhiều người mua ở thực đã vội dập máy ngay sau khi biết giá bán. Với nhà đầu tư, họ cũng trở nên do dự hơn khi nguồn cung ngày càng lớn, dư địa tăng giá không rõ ràng.

Trong thực tế, nhiều dự án chung cư sơ cấp vẫn chưa bán hết hàng. Ví dụ tại một dự án thuộc phường Hà Đông (quận Hà Đông cũ), khách hàng vẫn có thể tìm mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư sau gần nửa năm mở bán. Thậm chí, tại một dự án ở huyện Gia Lâm cũ, dù được mở bán từ quý IV/2024, nhưng hiện quỹ căn hộ từ chủ đầu tư vẫn còn.

Cá biệt, một dự án tại phường Hoàng Liệt (quận Hoàng Mai cũ) dù đã túc tắc mở bán từ năm 2022, nhưng đến nay vẫn chưa hết hàng do các vấn đề về pháp lý. Gần đây nhất, một dự án cao cấp có giá trên 100 triệu đồng/m2 tại phường Từ Liêm (quận Nam Từ Liêm cũ) vẫn đang còn trống nhiều căn hộ 3 – 4 phòng ngủ.

Điểm chung của các dự án kể trên là đều thuộc phân khúc cao cấp. Có chung cư ban đầu được định hướng ở phân khúc trung cấp, mức giá chỉ khoảng 50 triệu đồng/m2, nhưng sau 2 năm liên tục “đóng, mở” giỏ hàng, giá bán hiện đã tăng lên thành 80 triệu đồng/m2.

Theo CBRE, tổng lượng giao dịch căn hộ trên thị trường sơ cấp trong quý II/2025 là 5.180 căn hộ. Con số này giảm tới 27% so với cùng kỳ năm 2024. Đồng thời, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mới mở bán cũng chỉ dừng ở mức 60%, giảm 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung liên tục gia tăng

Trong nửa cuối năm 2025, thị trường Hà Nội dự kiến có thêm ít nhất 9 dự án chung cư mới. Trong đó, đa số nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp, dao động từ 70 – 120 triệu đồng/m2.

Tại phường Xuân Đỉnh (quận Bắc Từ Liêm cũ), một dự án nằm gần Vành đai 3 và Học viện Tài chính đang có giá trên 90 triệu đồng/m2. Trên địa bàn xã Đông Anh (huyện Đông Anh cũ), một dự án mới cũng đang được quảng bá rầm rộ với mức giá khoảng 120 triệu đồng/m2. Điều này đồng nghĩa với việc, một căn studio chưa tới 30 m2 đã có giá hơn 3 tỷ đồng.

Đáng chú ý, quận Long Biên cũ sắp tới sẽ khá nhộn nhịp khi có ba dự án mới ra mắt. Riêng tại phường Việt Hưng đã có hai dự án mở bán với giá dao động từ 70 – 120 triệu đồng/m2. Ngoài ra, phường Long Biên (cũ) cũng sẽ có thêm một tòa chung cư 19 tầng nằm đối diện Aeon Mall, mức giá khoảng 90 triệu đồng/m2.

“Câu lạc bộ” chung cư cao cấp cũng sắp kết nạp thêm thành viên mới, khi một dự án gần đường Giải Phóng (quận Thanh Xuân cũ) đang có giá dự kiến xấp xỉ 100 triệu đồng/m2. Tuy vậy, mức giá trên vẫn chưa thể sánh bằng một dự án mới mở bán tại phường Cầu Giấy (quận Cầu Giấy cũ). Căn hộ tại đây được xếp vào phân khúc hạng sang với giá bán lên tới 170 – 200 triệu đồng/m2.

Chia sẻ với phóng viên, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội cho biết, trong nửa đầu năm 2025, giá căn hộ đã bị đẩy lên quá nhanh, vượt ngoài dự báo của nhiều chuyên gia. Đây là tín hiệu cho thấy rủi ro về thanh khoản, nhất là khi thu nhập bình quân chưa thể theo kịp.

“Các dự án chung cư mới đang dần trở thành dòng sản phẩm dành riêng cho người giàu. Ngay cả giới trung lưu cũng khó mua căn hộ tại nội thành Hà Nội”, ông Nguyễn Thế Điệp bình luận.

Đồng quan điểm, ông Dương Đình Châu, CEO An Phát Hưng Holding cũng cho rằng, mặt bằng giá chung cư hiện nay đã vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Một số dự án có chính sách thanh toán linh hoạt vẫn ghi nhận giao dịch, song bức tranh chung không quá sôi động. Với những người lao động có thu nhập trung bình, giấc mơ an cư chỉ có thể trông chờ vào nhà ở xã hội.

Dẫu vậy, quá trình phát triển nhà ở xã hội tại Thủ đô còn nhiều thách thức. Theo Nghị quyết số 18/NQ-HĐND, trong giai đoạn 2021 – 2025, Thành phố phải phát triển mới khoảng 20.800 căn hộ, trong khi theo báo cáo mới nhất của Ban Đô thị HĐND TP. Hà Nội, hiện mới có 11.334 căn được hoàn thành, đáp ứng 54,4% mục tiêu. Số căn hộ còn lại dự kiến xây dựng trong năm 2025 và chưa bảo đảm chắc chắn sẽ hoàn thành.